房产众筹起源于美国，和其他众筹一样，兼有筹资、筹客、筹智三大功能。房企借助房地产众筹平台，不仅可以为项目开发建设环节筹集资金，也可以为企业运营、销售、服务环节提供支持，促进项目去化，还可以为投资者丰富投资品种，使其在主动参与、高度知情的基础上增加投资收益。众筹在房地产迅速的发展起来，那么房地产众筹有哪些模式呢?

1. 开发理财型房地产众筹

开发理财型房地产众筹的特点是开发商主要以获得开发建设资金为目的，投资者主要以获得投资理财收益为目的。实际上与REITs类似，只不过用众筹的名义来发售，降低单个投资者的投资额度，并达到拓宽开发建设资金来源的目的，有助于实现开发商的轻资产运营。开发理财型房地产众筹要求开发商的项目从前期规划到开发建设到招商运营的一整套商业模式得到投资者的高度认可，通常门槛较高，持有期较长，一般要3或者更长时间。

2. 运营理财型房地产众筹

运营理财型房地产众筹的特点是开发商主要以去项目化为目的，投资者主要以获得投资理财收益为目的。运营理财型房地产众筹

实质上是准REITs产品，通过众筹实现多人持有一个物业产品，降低单个投资者的投资额度，达到促进销售去化、改善项目现金流的目的。此类众筹一般的模式是，在众筹成功后，所有投资者将组建成立资产管理公司，由资管公司整体购买物业，并委托物业管理公司等进行管理运营;投资者通过金融产品持有物业相应权益，获得租金收益以及持有期内的物业增值价值;开发商以较高的销售价格获得现金，同时收取长期的资产管理费用。此类众筹通常门槛较高，持有期较长，一般要2年以上。

3. 融资开发型房地产众筹

融资开发型房地产众筹的特点是开发商以获得开发建设资金为目的，投资者主要以获得房屋产权为目的。融资开发型房地产众筹通常是在立项或者拿地之前进行。为减少拿地及后期销售的不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要求合作单位对定向拿地具有一定影响力，且有一定数量的员工有购房需求。一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。或者在项目拿地后建设前进行，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也有利于提前锁定一批购房意向人群。

通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行贷款、信托等传统融资方式的资金成本的情况。将众筹项目包装为保险、债券等金融产品，通过产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规避集资建房的法律风险。投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格，房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右，价差成为其主要获利渠道。开发商虽然在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的成本，从而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定。

4. 营销推广型房地产众筹

营销推广型房地产众筹的特点是开发商以项目去化为目的，投资者主要以获得房屋产权为目的。包括：预先团购、团购、抽奖、彩票、拍卖等方式锁定客户，营销推广型房地产众筹一般在项目预售前进行。参与者筹得的只是享受优惠购房资格的“期权”，只有等到项目符合房屋预售条件时，才有权行使期权，缴足房款，以优惠的价格获得房屋产权。参与门槛较高，开发商一般会承诺“基本收益率+购房优惠价格”的收益，众筹期间一般会设置一定时间的锁定期，锁定期内参与者不得申请退出。